Đầu tư bất động sản không phải cuộc chơi thích hợp nếu bạn hoàn toàn rỗng kinh nghiệm mua đất. Đã có nhiều trường hợp mạo hiểm đầu tư một “mảnh đất vàng” rồi cuối cùng nhận kết đắng khi mảnh đất đó thuộc “dự án ma” hoặc đang bị tranh chấp, chung chủ,… Như vậy, nếu ít nhiều có kinh nghiệm đầu tư, mua bán đất thì người mua đã có thể tránh được những rủi ro ngoài ý muốn này.
1. Một người có kinh nghiệm mua đất sẽ luôn biết bản thân đang cần gì!
Không chỉ trong quá trình đầu tư mà trong tất cả mọi vấn đề, chỉ khi xác định được mục tiêu cụ thể thì chúng ta mới có cơ sở phát triển các hành động khác. Kinh nghiệm mua đất trước hết sẽ giúp chúng ta nhanh chóng khoanh vùng được mục tiêu bản thân đang hướng đến. Bạn sẽ cần tự trả lời một loạt câu hỏi như mình mua đất với mục đích gì, loại đất nào phù hợp nhất cho mong muốn giao dịch và khả năng tài chính của bạn,…
Những nhà đầu tư có kinh nghiệm sẽ chẳng mấy khi “đổ tiền” ngay vào các dự án đang “sốt sình sịch” được quảng cáo, PR rầm rộ. Đôi khi đây chỉ là tình trạng “bong bóng giá” chứ chưa hẳn đã là cơ hội mà bạn nên nắm lấy. Việc bạn cần làm là tập trung vào loại đất mà bản thân quan tâm hoặc có nhu cầu để thực hiện các thao tác tiếp theo.
2. Các loại đất nền hiện nay
Hiện nay trên thị trường có rất nhiều loại hình đất đai khác nhau được phép thực hiện giao dịch một cách hợp pháp. Số lượng giao dịch thường tập trung trong 3 nhóm đất lớn dưới đây:
2.1. Kinh nghiệm mua đất thổ cư
Đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được cấp phép xây nhà ở và các công trình phục vụ nhu cầu sống nói chung. Như vậy, ngoài mục đích xây nhà, gia chủ cũng có thể sử dụng vào nhiều mục đích sinh lời khác như cho thuê. Các mảnh đất thổ cư hiện nay nếu ở trong thành phố sẽ có mức giá khá cao. Nếu muốn mua rẻ hơn có thể tìm các mảnh ở ngoại ô, xa trung tâm thành phố. Khi giao dịch, chúng ta có thể mua trực tiếp từ chủ sở hữu.
2.2. Kinh nghiệm mua đất nền dự án
Đất nền dự án nằm trong một dự án quy hoạch nào đó nhưng chưa tiến hành xây dựng, thửa đất vẫn giữ nguyên hiện trạng ban đầu. Nếu quyết định mua đất thuộc nhóm này, bạn có thể phải cam kết thực hiện theo đúng bản quy hoạch dự án, bao gồm cả việc xây nhà theo thiết kế có sẵn. Tuy nhiên, khi sinh sống tại đây, cư dân sẽ được hưởng nhiều tiện ích, hệ thống đường xá được quy hoạch đồng bộ, rõ ràng, an ninh đảm bảo,…
2.3. Kinh nghiệm mua đất ruộng
Đất ruộng là nhóm đất tiếp theo được giới bất động sản quan tâm. Ưu điểm lớn nhất của đất ruộng chính là luôn được rao bán với giá thành rẻ. Ngoài công năng trồng trọt hoặc chăn nuôi thì chúng còn có thể xin cấp phép làm kho bãi hoặc nhà máy. Như vậy đất ruộng sẽ chiếm sự quan tâm lớn của những ai cần tìm mua diện tích đất lớn đến rất lớn.
Tuỳ vào mục đích cụ thể là sinh hoạt hay kinh doanh, ngân sách mà bạn có thể linh động lựa chọn một trong các nhóm đất trên.
3. Đừng để bản thân bị tung “hỏa mù” khi tham khảo thông tin rao bán đất!
Bạn cho rằng một người có kinh nghiệm mua đất liệu có tìm kiếm thông tin về một mảnh đất bất kỳ theo kiểu vu vơ, không có chủ đích hay không? Làm thế nào mà họ luôn có nguồn thông tin “nóng hổi” mang tính xác thực cao đến vậy? Câu trả lời chính là họ biết chọn lọc các nguồn thông tin chính thống, tin cậy nhất có thể. Gần như không có tình trạng “hoả mù” thông tin nếu có kinh nghiệm mua đất được tích lũy từ thực tế.
Trên thực tế, một người thông minh sẽ không bao giờ tiếp cận các nguồn thông tin một chiều hoặc chỉ có tính chất dự báo. Để đảm bảo lượng thông tin về giá đất hoặc dự án đất mình đang sở hữu là chính xác, bạn nên thực hiện ba khâu xác minh như sau:
3.1.Kênh thông tin thứ nhất
Có thể đến từ người làm môi giới nhà đất, sale bất động sản. Hầu như bạn sẽ nắm được tất cả thông tin cơ bản về mảnh đất thông qua kênh đầu tiên này. Tuy nhiên yếu tố quan trọng là giá đất thì những người môi giới sẽ chưa thể cho bạn một khoảng giá mua vào có lợi được. Lý do là vì mức giá sale đưa ra sẽ bao gồm cả mức giá mong muốn của người bán và hoa hồng của họ (tức là bạn phải chịu hai lần lãi cho cùng một mảnh đất).
3.2.Kênh thông tin thứ hai
Đến từ các kênh tin tức chính thống của ban quản lý quy hoạch dự án. Đây là tư liệu tốt để đối chiếu, chứng thực với thông tin đến từ kênh số một đã nêu phía trên. Đặc biệt, dựa vào thời điểm và giá mở bán của các lô đất tương ứng do dự án đưa ra, bạn có thể tự cân nhắc và có cơ sở tốt để xác định mức giá mua vào có lợi nhất cho bản thân.
3.1.Kênh thông tin thứ ba
Cuối cùng kênh thông tin thứ ba chính là thực địa: Điều này đồng nghĩa với việc chúng ta cần đến trực tiếp để tham quan khu dân cư, so sánh vị trí mảnh đất mình đang nhắm tới với các lô đất khác,… Bạn cũng có thể gặp những người đã giao dịch đất thành công tại đó để tham khảo giá mua cũng như các ưu, nhược điểm của bất động sản.
Sau khi đã có đầy đủ các tư liệu từ nhiều kênh thông tin, bạn hãy thực hiện thao tác đối chiếu thông số, so sánh, đánh giá điểm mạnh, điểm yếu của lô đất. Đặc biệt, tất cả các khâu xác minh thông tin cần thực hiện thật nhanh vì thị trường nhà đất biến động theo từng giờ, từng ngày. Mức giá nhất định có thể hời cho ngày hôm nay nhưng lại lỗ cho ngày hôm sau.
4. Kiểm tra thông tin pháp lý một cách chặt chẽ
Hẳn là các bạn độc giả đã không còn xa lạ với các trường hợp mua nhà không chính chủ để rồi tiền mất tật mang. Hoặc thủ tục pháp lý chưa hoàn thiện đầy đủ dẫn đến tình trạng gia chủ chịu thiệt thòi khi đất thuộc diện đền bù. Một kinh nghiệm mua đất quan trọng nhất chính là đảm bảo mảnh đất có sổ đỏ (còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Chúng ta cũng chỉ chấp nhận giao dịch và thanh toán với người trực tiếp đứng tên giấy tờ này.
Nếu quyết định mua mảnh đất bất kỳ, bạn cần xác minh sự đồng ý của các thành viên còn lại trong gia đình người đứng tên (nếu có). Theo đúng Pháp luật thì những người có tên trong sổ hộ khẩu tại mảnh đất đều cần ký tên đồng thuận giao kết mua bán. Ngoài ra, tuyệt đối không thực hiện giao dịch nếu gia chủ chưa tách riêng sổ đỏ cho mảnh đất bạn đang định mua.
Vì hiện nay đã có nhiều trường hợp lừa đảo, chiếm đoạt tài sản dưới hình thức mua đi bán lại bất động sản nên các bạn độc giả nên hết sức lưu ý tại bước này. Để đảm bảo cho quyền lợi hợp pháp của bản thân, hãy thực hiện một số bước xác minh như sau:
4.1. Kiểm tra lại thông tin chính chủ trước khi thanh toán
Là một người có kinh nghiệm mua đất, bạn nên đối chiếu toàn bộ giấy tờ chứng minh nhân thân trên thực tế của người bán với thông tin trên sổ đỏ. Một số thông tin quan trọng có thể kể đến như họ và tên, số Chứng minh thư nhân dân, đối chiếu đặc điểm nhận dạng trên chứng minh thư và ngoài đời. Nếu cẩn thận hơn bạn có thể photo sổ đỏ và lên Phường, xã (hoặc tương đương) để xác minh lại.
4.2. Ngay cả khi đặt cọc cũng cần có hợp đồng rõ ràng
Đã có không ít người “mất trắng” tiền đặt cọc đất vì không xem kỹ các điều khoản đã nêu trong hợp đồng. Chính vì vậy bạn hãy nhờ sự tư vấn của luật sư để soạn thảo được bản hợp đồng đặt cọc và chuyển nhượng chi tiết nhất.
4.3. Thanh toán tiền tại ngân hàng
Theo kinh nghiệm mua đất, giá trị của các giao dịch mua bán nhà đất là tương đối lớn. Chúng ta tuyệt đối không nên bàn giao số tiền lớn như vậy khi chỉ có mặt hai bên là bên mua và bên bán. Hãy đến các ngân hàng thương mại để thanh toán và nhận về chứng từ giao dịch. Đây chính là bằng chứng có giá trị chứng minh bạn đã thanh toán đủ số tiền cho bên bán theo thỏa thuận.
Nếu mảnh đất chưa có sổ đỏ, không thanh toán 100% giá trị hợp đồng: Nếu thanh toán ngay 100% giá trị hợp đồng mua bán thì bạn sẽ mất trắng nếu không may đó chỉ là mảnh đất “ảo”. Giải pháp để bảo vệ quyền lợi chính đáng của bên mua là chỉ thanh toán một phần đến một nửa giá trị hợp đồng cho đến khi nhận được sổ đỏ chính thức.
