Với mỗi loại đất thì chúng ta cần có phương pháp đánh giá cũng như giao dịch khác nhau để tối ưu hóa tiềm năng. Lấy ví dụ kinh nghiệm mua bán đất nền sẽ khác hẳn với kinh nghiệm mua đất đồi hoặc kinh nghiệm mua đất ruộng. Nếu bạn không phải một người sành sỏi trong giao dịch nhà đất thì có thể tham khảo một số lưu ý nhỏ như sau
Kinh nghiệm mua nhà phố
Đối với nhà phố, bạn cần photo một bộ giấy tờ của bên bán, bao gồm cả bản vẽ để đối chiếu lại tại phòng quản lý đô thị địa phương. Tại đây họ sẽ cung cấp cho bạn các thông tin quan trọng như nhà đã từng sửa chữa hay chưa, có vùng tường nào đang tranh chấp hay không, đồng hồ điện nước hoạt động thế nào, ngôi nhà có bị giới hạn chiều cao không,…
Kinh nghiệm mua đất đầu tư thường phải tập trung kỹ vào vấn đề lô đất có thuộc diện quy hoạch hay giải toả trong thời gian ngắn sắp tới hay không. Cẩn thận hơn thì bạn có thể cùng chủ mảnh đất đến Sở Tài Nguyên – Môi trường để xin trích lục lô đất. Ngoài ra cũng cần lưu ý những điểm sau:
1. Lựa chọn vị trí nhà
Trong mọi trường hợp, bất kể mục tiêu lựa chọn là nhà phố liền kề hay chung cư, vị trí luôn là yếu tố đầu tiên bạn cần xem xét khi tìm kiếm một nơi an cư. Chính vì vậy, chúng ta nên ưu tiên các dự án gần trục giao thông lớn để dễ dàng di chuyển. Ngoài ra, bạn có thể khoanh vùng tìm kiếm những khu nhà phố gần trường học của con cái, nơi làm việc, công tác của bản thân, các tiện ích công cộng… Như vậy, việc đi lại hằng ngày cũng như cuộc sống sinh hoạt của gia đình sẽ trở nên thuận tiện, dễ dàng hơn.
2. Hàng xóm và lân cận
Đây cũng là yếu tố mà bạn nên quan tâm, có được những người hàng xóm tốt bụng, vui tính giúp ích rất nhiều cho bạn trong cuộc sống. Các hoạt động tập thể trong khu phố cũng rất quan trọng trong cuộc sống của bạn. Bạn có thể quan sát, hỏi thăm mọi người và đánh giá theo cảm quan xem liệu mình có phù hợp với khu vực, với những người này…
3. Hệ thống thoát nước của khu phố hoạt động tốt
Ở các thành phố lớn, rất nhiều đoạn đường có hệ thống cấp thoát nước vô cùng kém, khi có mưa nhỏ cũng dễ dẫn đến ngập nước, tụ nước…vừa khó khăn trong việc đi lại, vừa gây ô nhiễm, nhiều côn trùng… Lưu ý là nhà mặt tiền thường có hệ thống thoát nước kín. Do đó, bạn nên xem xét kĩ lưỡng vấn đề thoát nước của nhà mình. Rất nhiều gia chủ phải dở khóc dở cười khi đường ống có vấn đề khiến nước không thể thoát được.
Bạn có thể hỏi thăm những người quen của bạn hoặc tìm cách bài báo trên mạng hay lân la dò tìm thông tin ở những hàng quán xung quanh khu phố có ngôi nhà mặt tiền mà bạn dự định mua.
4. Tình trạng xây dựng xung quanh
Nhà mặt tiền đa số là kiểu nhà áp vách với các ngôi nhà xung quanh. Nếu hai bên nhà bạn đã được xây xong thì mọi việc rất đơn giản. Nhưng nếu còn trống một hoặc cả hai bên thì bạn có nguy cơ gặp phải các phiền toái khi hàng xóm sửa chữa nhà cửa. Bạn sẽ phải chịu đựng tiếng ồn và cấu trúc ngôi nhà của bạn cũng bị ảnh hưởng ít nhiều. Vì vậy, bạn hãy cố gắng chọn mua nhà ở một khu phố đã hoàn thiện.
5. Giá cả
Những người bán nhà thường xuyên nói giá cao hơn giá trị thật của nó. Vì vậy, bạn đừng ngại ngần đàm phán giá cả. Kinh nghiệm mua bán nhà phố giá tốt đó là nên mua lại hơn là mua từ các căn nhà được xây với mục đích bán. Bạn nên cố gắng tìm hiểu thông tin bất động sản xung quanh. Nếu có thể tìm được gia chủ nào có ý định xuất cảnh đi nước ngoài hoặc bán nhà để trả nợ thì đó chính là những cơ hội quý giá để bạn có thể mua được nhà mặt tiền giá rẻ. Bạn cũng nên nhớ là không tỏ ra ưng ý quá sớm với căn nhà vì điều này sẽ làm bạn mất đi ưu thế trong việc thương lượng giá cả.
Kinh nghiệm mua bán đất trong ngõ, hẻm
Đối với nhà trong ngõ hoặc hẻm, bạn cần xem xét kỹ lối đi vào nhà là chung hay riêng; cốt san nền tại khu vực có vững chãi hay không, khu vực có ngập úng không. Lưu ý căn nhà cần có nguồn gốc và tính pháp lý rõ ràng. Nếu lộ giới của ngõ quá hẹp thì việc sửa chữa, thay đổi hiện trạng nhà về sau khá phức tạp.
1. Kiểm tra tính pháp lý căn nhà
Tính pháp lý căn nhà là điều kiện tiên quyết hàng đầu mà người mua cần xác minh, kiểm tra trước khi đưa ra quyết định mua căn nhà đó, nhất là với các căn nhà nằm sâu trong ngõ hẻm. Bằng cách đến trụ sở công an phường, xã hoặc hỏi người dân xung quanh, bạn có thể nắm rõ thông tin về căn nhà định mua.
Việc tìm hiểu pháp lí là vô cùng quan trọng bởi nó sẽ giúp bạn nắm rõ thông tin về căn nhà, xem nó có nằm trong diện quy hoạch hay không. Đồng thời, bạn cũng cần liên hệ với chủ nhà, yêu cầu kiểm tra sổ đỏ và tìm hiểu kỹ xem ngôi nhà có xây dựng trái phép hay không. Điều này giúp bạn tránh những rủi ro phát sinh không đáng có về sau.
2. Không nên mua nhà ở những ngõ, hẻm quá nhỏ
Hẻm càng nhỏ thì giá trị căn nhà sẽ càng bị giảm sút so với tài sản ở vị trí khác có cùng giá trị. Ngoài ra, nhà hẻm càng nhỏ thì việc di chuyển của các thành viên trong gia đình càng trở nên bất tiện, chật vật, giao thông tắc nghẽn và không có chỗ đỗ xe.
Trong trường hợp gia đình bạn cần tiền gấp, việc bán nhà trong hẻm nhỏ thường sẽ gặp rất nhiều khó khăn: bị ép giá, trở ngại trong việc thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng do căn nhà bị định giá quá thấp.
3. Tránh mua nhà cuối ngõ
Những căn nhà cuối ngõ thường có giá rất rẻ cộng với khoảng không gian yên tĩnh. Tuy nhiên, chúng lại phải chịu rất nhiều hạn chế về kết cấu, kiến trúc và không thể xây đẹp được như các vị trí khác. Không những thế, việc lắp đặt hệ thống thông gió cũng như chiếu sáng cho ngôi nhà cũng rất khó khăn.
Đặc biệt, những ngôi nhà nằm sâu trong hẻm cụt thường chỉ có một lối duy nhất để vào. Điều này sẽ gây khó khăn rất lớn trong việc vận chuyển nguyên vật liệu khi xây nhà, ngay cả máy móc và những thiết bị cồng kềnh ra vào cũng bất tiện. Ngoài ra, chi phí xây dựng, sửa chữa cũng có xu hướng bị đội lên rất nhiều.
Bên cạnh đó những trường hợp bất ngờ như cháy nổ, cần gọi xe cứu thương… việc cứu hỏa hay di chuyển sẽ trở nên vô cùng khó khăn nếu ngôi nhà của bạn nằm ở cuối ngõ.
Kinh nghiệm mua bán đất nền
1. Xem xét vị trí địa lý khu đất
Không phải ngẫu nhiên mà “vị trí” lại trở thành mối quan tâm hàng đầu của các chuyên gia khi đầu tư bất động sản. Bởi, đây là yếu tố bất di bất dịch, không thể thay đổi, Nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến điều kiện thi công và tiềm năng phát triển của mảnh đất.
Vậy, nên lựa chọn các dự án đất nền có vị trí như thế nào? Theo lời khuyên của Khải Nguyên Group, các bạn nên ưu tiên những dự án có vị trí như sau:
– Dự án nằm tại trung tâm thành phố
– Dự án nằm tại khu vực ngoại ô hoặc vùng lân cận trung tâm, cách trung tâm trong vòng bán kính 10 – 12 km đổ lại
– Dự án nằm tại các khu vực có dân cư đông đúc, di chuyển thuận lợi
– Dự án nằm tại các khu chỉnh trang đô thị, có cơ sở hạ tầng, giao thông đang được cải thiện, dân cư tập trung đông đúc.
– Dự án nằm tại các địa phương có những dự án lớn khác đang được xây dựng như: đường cao tốc, cầu vượt… thu hút đông đảo người dân đến cư ngụ, sinh sống…
Trên đây đều là những vị trí tiềm năng và có khả năng sinh lời khá chắc chắn trong tương lai. Nắm được thông tin hữu ích về vị trí địa lý sẽ là tiền đề để các nhà đầu tư tiếp tục tìm hiểu sâu các yếu tố khác. Cuối cùng đi đến quyết định đầu tư đúng đắn.
2. Thông tin chủ đầu tư
Thị trường bất động sản ngày càng phát triển mạnh mẽ kéo theo sự xuất hiện của vô vàn chủ đầu tư. Kèm theo đó là những dự án “ảo”, dự án “ma” gây hoang mang công chúng. Dù Chính phủ đã có nhiều biện pháp can thiệp nhưng rất khó để có thể kiểm soát hết những dự án bất hợp pháp này.
Là một nhà đầu tư thông minh, bạn nên nắm rõ những lưu ý khi mua đất nền dự án để luôn sáng suốt trước những chiêu trò lừa đảo từ lỗ hổng của thị trường bất động sản. Cách nhanh nhất để đánh giá mảnh đất bạn đang nhắm đến có an toàn hay không chính là nắm bắt thông tin về giá đất xung quanh.
Nếu giá rao bán thấp hơn nhiều so với giá tại các dự án lân cận, có thể mảnh đất này đang gặp vấn đề. Việc bạn cần làm là cẩn thận tìm hiểu thông tin dự án và cân nhắc kỹ lưỡng. Để chắc chắn hơn, các bạn hãy tìm hiểu thông tin chủ đầu tư của dự án đó là ai? Lịch sử mua bán của họ như thế nào? Các đánh giá của khách hàng về chủ đầu tư đó ra sao. Giải đáp được những vấn đề trên sẽ giúp bạn có một cái nhìn an tâm hơn về dự án. Từ đó đi đến quyết định có nên mua dự án đất nền này hay không.
3. Hồ sơ pháp lý của đất nền
Hồ sơ pháp lý là một trong những yếu tố góp phần tạo nên tính minh bạch của dự án. Đừng đâm đầu vào những khu đất không có giấy tờ rõ ràng. Chúng chắc chắn sẽ mang lại rất nhiều nguy cơ tiềm ẩn về sau. Vì vậy, khi tìm hiểu thông tin pháp lý của một mảnh đất, bạn cần lưu tâm đến những yếu tố sau trong hồ sơ pháp lý của chúng:
- Khu đất không nằm trong quy hoạch nhà nước.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) bao gồm bảng vẽ thiết kế, giấy phép xây dựng (nếu có).
- Các giấy tờ chứng minh khu đất không nằm trong khu vực giải tỏa hoặc đền bù.
- Phê duyệt của UBND quận, huyện bằng văn bản đúng quy định và được chuyển đến văn phòng kiến trúc sư trưởng và có văn bản kiến trúc sư.
- Giấy tờ liên quan của nhà nước giao khu đất đó.
4. Mua đất nền có sổ đỏ riêng biệt
Hãy chọn khu đất có giấy tờ pháp lý riêng biệt, không dính chung với bất cứ mảnh đất nào. Các nhà đầu tư mới vào nghề nên đặc biệt lưu ý điểm này, tránh trường hợp chủ quan mà bỏ qua. Xuất phát từ thủ tục pháp lý rườm rà và thời gian hao phí để liên hệ các chủ sở hữu tách sổ. Khu đất có chung sổ với các chủ sở hữu khác sẽ gây khó khăn cho quá trình thi công.
Kinh nghiệm mua bán đất ruộng
Trong trường hợp bạn cần mua đất ruộng (đất nông nghiệp) thì việc cấp thiết đầu tiên chính là xác minh xem mảnh đất có thuộc diện quy hoạch hay dự án Nhà nước nào không. Hiện nay các cơ quan quản lý đất đai các cấp đều công khai kế hoạch sử dụng quỹ đất hàng năm nên việc kiểm tra lại thông tin này khá dễ dàng. Cụ thể cần lưu ý những kinh nghiệm mua bán đất sau:
1. Kiểm tra mảnh đất đó xem thuộc diện quy hoạch không
Hầu hết các loại đất ruộng hiện nay đều nằm trong quy hoạch xây dựng của Nhà nước. Nếu mảnh đất bạn định mua thuộc diện quy hoạch, chắn bạn sẽ không được phép sử dụng cho mục đích sinh sống.
Để nắm rõ vấn đề này, bạn nên chủ động lên UBND quận hoặc huyện để tra cứu thông tin mảnh đất. Điều này sẽ giúp bạn tránh được rủi ro khi đầu tư.
2. Hợp đồng mua bán rõ ràng
Căn cứ vào Luật đất đai 2013, quy định khoản 3 điều 167, việc mua bán, chuyển nhượng đất đai phải được lập thành hợp đồng văn bản. Phải có công chứng, chứng thực rõ ràng của cơ quan có thẩm quyền trên địa bàn.
Nếu như việc mua bán đất ruộng không tuân theo những quy định trên sẽ không được pháp luật công nhận. Việc giao dịch mua bán sẽ bị vô hiệu hóa do không tuân thủ quy định của pháp luật dân sự.
3. Phí chuyển đổi đất nông nghiệp
Có một khoản chi phí khác ngoài tiền mua đất ruộng bạn cần phải trả đó là chi phí chuyển mục đích sử dụng. Vì vậy, bạn cần thương lượng với bên bán đất về mức giá bán sao cho phù hợp và có lợi với mình.
4. Nắm rõ quy định chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Để được thực hiện chuyển đổi bạn cần phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Khi mua bán đất ruộng cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mảnh đất đó không xảy ra bất cứ tranh chấp khi sử dụng hay không bị kê biên bản thi hành án.
- Đất này không được tự ý chuyển nhượng hay tặng quyền sử dụng cho người khác.
5. Lựa chọn vị trí đẹp
Dù mục đích sử dụng của bạn là gì, bạn cũng nên chọn những mảnh đất ruộng có vị trí đẹp. Điều này sẽ thuận tiện cho việc di chuyển, tiến hành xây dựng.
